老後の住まいを考える｜今の家に住み続けるか住み替えるかの判断軸

親の足腰が弱ってきた、あるいは自分自身が階段をつらく感じ始めた。そんなとき、今の家にこのまま住み続けられるのか、それとも元気なうちに住み替えたほうがいいのかで手が止まる方は多いものです。

迷いが長引くのは、答えが出ないからではなく、決め方が手元にないからです。家の広さや築年数だけを見ても答えは出ませんし、周りの人の選択も、体の状態も家族の事情も違えば参考になりません。

そこで、在宅を続けるか住み替えるかを決めるための5つの軸と、取りうる選択肢ごとに向いている方をまとめました。まだ何も決めていない段階の手がかりとして役立ててください。

老後の住まいで迷いが生まれる場面

老後の住まいの迷いは、家の都合ではなく体の変化とセットでやってきます。ここでは、迷いが生まれる場面と、住まいを考えるときの前提を見ていきます。

体の変化で今の家の使いにくさが表に出る

今の家が使いにくいと感じ始めるきっかけは、家そのものより体の側にあります。玄関の上がり框をまたぐのに手をつくようになった、二階の寝室まで上がるのが億劫になった、浴槽をまたぐのが怖い。こうした小さな引っかかりが増えると、長年不便を感じなかった家が急に住みにくい家に変わります。

家は建てたときの体に合わせて作られているので、体が変われば合わなくなるのは自然なことです。ここで「家が古いから住み替えよう」と一足飛びに考える方が多いのですが、困っているのは家全体ではなく、たいていは段差や階段や浴室といった一部分でしょう。まずは、どの場面で困っているのかを一つずつ書き出してみてください。

国の方針は住み慣れた地域での暮らしの継続

住まいを決める前提として、国が高齢期の暮らしをどこに置こうとしているかを知っておくと、見通しが立ちます。厚生労働省の地域包括ケアシステムでは、重度な要介護状態となっても住み慣れた地域で自分らしい暮らしを人生の最後まで続けることができるよう、住まい・医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供される仕組みの構築を実現していく方針が示されています。

介護が必要になったら施設へ、という一本道を国が敷いているわけではありません。むしろ在宅を続けられるよう、医療や介護のサービスを地域の側に用意していく方向で制度が動いています。住み替えを考えるときも、この前提を頭に置いて「今の家では続けられないのか」を先に確かめておくとよいでしょう。

高齢期の住まいは持ち家からの出発になる

老後の住まいを考えるとき、多くの方は今住んでいる持ち家からのスタートになります。内閣府の令和7年版高齢社会白書では、65歳以上の者がいる主世帯の住居について「持家（一戸建て）」が79.8パーセント、「持家（分譲マンション等の集合住宅）」が3.2パーセントで、持家が8割以上となっていることが示されています。

住み替えを望む方が多数派かというと、そうでもありません。内閣府の令和6年版高齢社会白書では、60歳以上で住み替えの意向がある人の割合は全体の約3割と示されています。裏を返せば7割近くは今の場所にとどまるつもりで暮らしているわけで、住み替えは万人向けの答えというより、条件が揃ったときの一つの手だと考えてください。

住み慣れた家に住み続ける価値

在宅を続けるか迷うとき、住み慣れた家が持っている強みは意外と見落とされます。ここでは、今の家に住み続けることで保たれるものを見ていきます。

慣れた家は体が動きの順番を覚えている

長く住んだ家では、暗い中でもトイレの場所が分かり、手が勝手に電気のスイッチをつかみます。何十年もかけて体が動きの順番を覚えているからで、考えずに動けるぶん、転びにくく疲れにくい暮らしになっています。

住み慣れた家の価値は、間取りの良し悪しではなく、体が覚えた動きをそのまま使い続けられる点にあります。引っ越せば、この覚えた動きは一度ご破算です。とくに認知機能が落ち始めた方では、新しい間取りを覚え直すのに時間がかかり、夜中にトイレの場所が分からず転ぶといったことも起こります。家の性能だけで住み替えを決める前に、覚えた動きを手放す代償も勘定に入れてください。

近所との付き合いが暮らしの手当てになる

住み慣れた土地で暮らす強みは、家の中だけにとどまりません。内閣府の令和7年版高齢社会白書では、65歳以上の者の近所付き合いについて「会えば挨拶をする」が84.6パーセント、「外でちょっと立ち話をする」が61.3パーセントと示されています。長く住むほど、こうした薄いつながりが層になって積み上がっていきます。

薄いつながりは、いざというとき役に立つ支えに変わります。新聞がたまっていれば声をかけてもらえ、庭に出ていなければ気づいてもらえる。見守りサービスを契約する前から、近所の目が同じ働きをしてくれているわけです。住み替えを考えるときは、この見えない支えをゼロから作り直す手間も見積もっておいてください。

住み替えには覚え直しの負担がかかる

住み替えは、新しい家に移って終わりではありません。かかりつけの医院を変え、通院の経路を覚え直し、ごみ出しのルールや買い物先を一から覚えることになります。若いころの引っ越しなら数週間で済んだ慣れが、高齢期には数か月から年単位でかかることも珍しくありません。

負担は本人だけにかかるわけでもありません。手続きや荷物の片づけには家族の時間が要り、住み替えた直後に体調を崩す方もいます。住み替えそのものを否定する話ではなく、この負担を上回る理由があるかどうかが分かれ目になります。今の家を直せば済む困りごとなのか、場所ごと変えないと解けない困りごとなのかで見分けてください。

家と体から見る判断軸

判断軸のうち、まず確かめたいのは家の側と体の側です。ここでは、今の家の直しやすさと身体の見通しという2つの軸を説明します。

今の家の直しやすさは1階で暮らしが完結するかで決まる

今の家を直して住み続けられるかどうかは、1階だけで寝る、食べる、トイレ、入浴を回せるかで決まります。二階に寝室がある家でも、1階の和室を寝室に変えられるなら、階段を上らない暮らしに組み替えられるでしょう。逆に、1階が台所と客間だけで水回りは二階という家なら、直すより移るほうが早いこともあるでしょう。

今の家の直しやすさは、1階で暮らしを完結させられるかと、廊下や出入口の幅が歩行器や車椅子に足りるかの2点でおおむね決まります。幅が足りなければ壁を壊す工事になり、費用も工期も跳ね上がります。メジャーを持って、寝室からトイレまでの経路を実際に測ってみてください。手が届く範囲の工事で済むなら、住み替えの前に直す道が残ります。

身体の見通しは今の状態でなく5年先で見る

もう一つの軸は、住む方の体がこれからどう変わるかという見通しです。今つえで歩けているからと今の状態に合わせて家を直すと、数年で歩行器や車椅子が必要になったときに直し直すことになります。パーキンソン病や脳梗塞の後遺症のように進み方がある程度読める病気なら、主治医や理学療法士に「この先どのくらいの支えが要りそうか」を聞いておくと、先回りして手を打てます。

見通しが立たないときは、幅を広げに振っておくほうが後々困りません。廊下や出入口は広いぶんには困らず、手すりは早めに付けても邪魔になりません。反対に、住み替えを検討している方は、移った先で介護が必要になった場合を思い浮かべてください。今の元気な体に合わせて選んだ二階建てが、5年後に階段の壁になることもあります。

家族とお金と地域から見る判断軸

家と体を見たら、家の外側にある条件を確かめる番です。ここでは、家族、お金、地域という3つの軸を説明します。

家族の距離と介助にさける時間が在宅の上限を決める

在宅を続けられるかどうかは、家族がどこに住み、どれだけ手を出せるかで上限が決まります。同居していれば夜間の見守りまで担えますが、片道2時間かかる距離なら週末に様子を見に行くのが精一杯でしょう。距離が遠いほど、その穴は訪問介護やデイサービス、見守り機器で埋めることになります。

ここで見落とされやすいのが、家族自身の体力と仕事です。介助する側が50代なら自分の体も変わり始め、仕事や子どもの用事とも重なります。「やろうと思えばできる」ではなく、「毎週何時間なら10年続けられるか」で見積もってください。埋めきれない時間が大きいなら、住み替えや施設が現実的な選択肢に上がってきます。

改修費と住み替え費は総額でなく残る負担で比べる

お金の軸は、工事の見積書と物件価格を並べるだけでは足りません。介護保険の住宅改修を使えば、手すりの取付けや段差の解消といった工事に対して、厚生労働省の介護保険における住宅改修が示すとおり、支給限度基準額20万円の9割にあたる18万円までが支給されます。手すり数本と段差の解消なら、この枠に収まることも珍しくありません。

改修は数十万円で終わることがある一方、住み替えは物件費に加えて仲介手数料や引っ越し費、家具の買い替えまで一度に出ていきます。住み替えを選んだ場合でも介護保険の枠は消えず、同じ資料には、転居した場合は再度20万円までの支給限度基準額が設定されると示されています。今ある貯えのうち、住まいにいくらまで出したら残りの生活費が回るかを先に決めてから、見積もりを取ってください。

買い物と通院の足が地域を続けられるかを分ける

家が直せても、外に出られなければ暮らしは回りません。スーパーまで歩いて何分か、かかりつけの医院までどう行くか、運転をやめた後にバスや乗り合いタクシーが使えるか。この3つが揃わない土地では、家をいくら直しても数年で行き詰まります。

坂の多い土地や、駅から遠い一戸建てはとくに注意が要ります。今は車で15分の買い物が、免許を返納した日から片道1時間の遠出に変わるためです。住み替えを考える理由が「家が古いから」ではなく「足がないから」なら、直すより移るほうが筋の通った答えになるでしょう。市区町村の高齢者向け移動支援や、生協の宅配で埋まる範囲かどうかも合わせて確かめてください。

老後の住まいの選択肢

判断軸が見えてきたら、実際に取りうる道を並べて比べる番です。ここでは、在宅を続ける形から住み替えまで、4つの選択肢を説明します。

今の家を直すのは生活の連続性を保ちたい方に向く

いちばん手前にある道が、今の家に手を入れて住み続ける形です。段差の解消や手すりの取付け、引き戸への交換といった工事なら介護保険の住宅改修の対象に入り、数十万円の負担で暮らしを続けられることも多くあります。近所付き合いも通院先もそのまま残るので、覚え直しがほとんど要りません。

向くのは、1階で暮らしが完結でき、幅の余裕もある家に住んでいる方です。逆に、水回りが二階しかない、基礎ごと直さないと段差が消えないといった家では、工事費が膨らんで新築に近づくこともあるでしょう。まずは福祉用具専門相談員かケアマネジャーに家を見てもらい、直して住める家かどうかの見立てをもらってください。

中古を買って直すのは立地を変えたい方に向く

今の家では足りず、新築ほどの予算もかけたくない方には、中古住宅を買って直す道があります。物件価格を抑えたぶんを改修に回せるので、平屋や1階完結の間取りを新築より安く手に入れられることもあります。駅の近くや、子ども世帯の近所へ移りたいときにも取りやすい選択肢です。

難しさは、買う前に直せる家かどうかを見抜かなければならない点にあります。間取りや幅は図面で分かっても、基礎や柱の傷み具合は住宅診断（ホームインスペクション）を入れないと見えません。契約を急がず、改修を頼む予定の業者に内見へ同行してもらい、直したあとの姿と総額を出してから決めてください。

平屋を新築するのは段差を根本からなくしたい方に向く

土地があり予算も取れるなら、平屋を建てて段差そのものをなくす道もあります。階段が消えれば転倒の危険がひとつ減り、車椅子になっても家じゅうを移動でき、将来の直し直しもほぼ要らなくなります。今の家を壊して同じ土地に建て替えれば、地域とのつながりを保ったまま家だけを入れ替えられるのも強みです。

費用は選択肢のなかでいちばん重く、仮住まいの家賃や引っ越しも二度分かかります。60代までに決断できるかどうかが、住宅ローンを組めるかの分かれ目にもなるでしょう。建てる形での解決も候補に入れるなら、バリアフリー住宅の特徴とメリット・デメリットを読んで、費用と効果を見比べてから動いてください。

賃貸へ移るのは家の管理を手放したい方に向く

持ち家の維持そのものが重荷になっている方には、賃貸へ移る道もあります。庭の手入れや屋根の修繕、固定資産税といった負担が消え、体の状態が変われば身軽に移り直せるのが賃貸の強みです。バリアフリーに対応したサービス付き高齢者向け住宅も、この枠に入ります。

弱点は、借りられる部屋が見つかりにくい点にあります。内閣府の令和元年版高齢社会白書では、賃貸住宅に住む高齢者が高齢期の住まいに関して不安と感じていることとして「高齢期の賃貸を断られる」が19.5パーセント挙がっています。探し方には手順があるので、賃貸を軸に考えるならバリアフリー賃貸の探し方を読んでから不動産会社をあたってください。

4つの選択肢の違いを、下の表にまとめました。

施設という選択肢

在宅の条件がどうしても揃わないとき、施設は逃げではなく現実的な手当てになります。ここでは、施設を選択肢に入れる場面と、在宅との考え方の違いを説明します。

施設が向くのは在宅の支えが足りなくなったとき

施設を考える場面は、家が悪いときではなく、在宅を支える手が足りなくなったときです。夜間に何度も起きて介助が要る、火の始末が危うくなった、家族が仕事を辞めなければ回らない。こうした状態が続くと、家をいくら直しても暮らしは持ちません。

判断の目安は、24時間のうち誰かがそばにいなければ危ない時間がどれだけあるかです。その時間を訪問介護やショートステイで埋めきれないなら、施設が現実的な答えになります。施設の種類や費用を比べる段階に来ているなら、高齢者施設と在宅の比較を読んで、どの型が合うかを見てください。

施設は住まいと介護の費用がひとまとめになる

在宅と施設では、お金の出方が違います。在宅は家の改修費という一度きりの出費と、介護サービスの利用料が別々にかかります。施設は家賃にあたる部分と食費、介護の費用がひとまとめになり、毎月決まった額が出ていく形です。

比べるときは、施設の月額だけを見て「高い」と決めないでください。在宅でも、光熱費や食費、訪問介護の自己負担、家族が仕事を減らした分の収入減が積み上がります。1か月あたりの合計と、その支払いを何年続けられるかを並べてみましょう。ケアマネジャーに頼めば在宅で使うサービスの自己負担額を月単位で出してもらえるので、施設の重要事項説明書に載る月額と同じ土俵で比べられます。

在宅と施設は行き来のある選択として考える

施設に入ると決めたら在宅は終わり、という一方通行で考えなくてかまいません。回復期にだけ施設で過ごして家に戻る方もいますし、ショートステイを月に数日使って家族が休むという中間の使い方も広く行われています。国が進める地域包括ケアも、在宅と施設を切り離さず、地域の中で行き来できる形を目指すものです。

先の答えを一度で出そうとすると、決められないまま体だけが変わっていきます。まずは半年から1年の単位で「この期間はこの形で暮らす」と決め、状態が変わったら見直す進め方にしてください。今の家を直しておけば、施設に入るまでの数年を家で過ごす選択も、退院後に戻る先も残せます。

在宅を続けるための条件

在宅を選ぶなら、気持ちだけでは続きません。ここでは、住み慣れた家で暮らし続けるために要る手当てを説明します。

最初の条件は段差の解消と手すりの取付け

在宅を続ける条件のうち、最初に手を付けたいのが段差と手すりです。高齢期の転倒は骨折から寝たきりにつながりやすく、一度の骨折で在宅の話そのものが消えることもあります。玄関の上がり框、廊下と和室の敷居、浴室の出入口といった段差を消し、トイレと浴室と階段に手すりを付けるだけでも、転ぶ場面はぐっと減らせるでしょう。

これらの工事は介護保険の住宅改修の対象に入るので、要介護認定を受けていれば自己負担は原則1〜3割で済みます。割合は所得に応じて決まる仕組みなので、工事の前にケアマネジャーへ相談し、対象になるかと自己負担額を確かめてください。認定を受けていない段階でも、自治体が独自に用意している補助を使えることがあります。

足りない人手は福祉用具と介護サービスで補う

工事で家を直しても、体の側が変われば人手が要ります。ベッドからの起き上がりが難しくなれば介護ベッド、歩きが不安になれば歩行器、入浴が怖くなればシャワーチェアと、福祉用具の多くは介護保険で借りられます。用具は買い切らずに借りておくと、状態が変わったときに別の型へ替えられるので無駄が出ません。

人の手のほうは、訪問介護やデイサービス、訪問看護で埋めます。週にどれだけ使えるかは要介護度で決まる支給限度額の範囲によるため、担当のケアマネジャーにケアプランを引いてもらい、家族が担う時間と突き合わせてください。用具とサービスで埋まらない時間が大きく残るなら、そこが在宅の限界にあたります。

無理な在宅継続は本人と家族の共倒れを招く

住み慣れた家で最期まで、という願いは尊いものですが、条件が揃わないまま押し通すと本人も家族も倒れます。夜中の介助で家族が眠れず、仕事を辞め、本人も転倒を繰り返しているのに「施設はかわいそうだから」と続けてしまう例は珍しくありません。在宅を続けること自体が目的になると、暮らしの中身が抜け落ちていきます。

在宅の可否は、本人の希望と家族の体力と、使えるサービスの量の掛け算で決まります。どれかが欠けたら形を変える、と最初に決めておくと、いざというときに罪悪感なく切り替えられるでしょう。年に一度は家族で状態を確かめ合い、続けるか変えるかを話す場を作ってください。

まとめ

老後の住まいは、今の家を直して住み続けるか、中古や新築、賃貸、施設へ移るかの選択です。決め手になるのは、今の家が1階で暮らしを完結できるか、身体がこの先どう変わるか、家族がどれだけ手を出せるか、改修費と住み替え費のどちらが家計に残るか、買い物と通院の足があるかの5つでした。

国が進める地域包括ケアも、住み慣れた地域で暮らし続けられる形を土台に置いています。住み慣れた家には、体が覚えた動きと近所の目という、お金では買い直せない支えがそろっています。まずは今の家を直して住めるかどうかをケアマネジャーや福祉用具専門相談員に見てもらい、そのうえで住み替えと比べてください。建てる形や買う形で根本から解決する道も含めて見比べたいときは、バリアフリー住宅の特徴とメリット・デメリットもあわせて役立ててください。