中古住宅をバリアフリーで選ぶ｜見るべき点と買ってから直せる範囲

親の介護や自分たちの老後を考えて中古住宅を探し始めると、いま目の前にある家がバリアフリーに向くのかどうかで手が止まります。新築より予算を抑えられるぶん、直す費用を足しても釣り合うのかが読めません。

中古住宅は買ってから直せる部分と、いくらお金をかけても直しにくい部分に分かれます。この線引きを知らないまま契約すると、住み始めてから「ここは広げられません」と言われ、想定していた暮らしが成り立たなくなります。逆に線引きさえ分かっていれば、多少古くても手を入れて長く住める家を選び出せます。

そこで、内見の場で確かめたい寸法の目安と、買ってから直しやすい場所、直しにくい場所、建て方やマンションの決まりで変わる改修の自由度、買った後に介護保険を使えるかまでをまとめました。中古を買って直す選択肢を検討している方は、家を見に行く前の手がかりとして役立ててください。

中古住宅をバリアフリーで選ぶときの見方

中古住宅は、間取り図や築年数を眺めても、バリアフリーに向くかどうかまでは見えてきません。ここでは、家を見に行く前に持っておきたい3つの見方を説明します。

直せるものと直せないものを分けて見る

中古住宅を見るときにいちばん効くのは、目に入る不便を「直せるもの」と「直せないもの」に振り分けながら歩くことです。段差があるとか、手すりが無いといった点は、その場では欠点に見えても、後から数万円の工事で消えてしまう場合があります。反対に、廊下が狭いという一点は、見た目の印象こそ小さいものの、直すには壁を動かす話になるので、費用は一気に跳ね上がるでしょう。

中古住宅の良し悪しは、いま不便かどうかでなく、その不便が後から直せるかどうかで決まります。内見の場では、気になった箇所をその場で採点せず、「これは直せる側か、直せない側か」とだけ仕分けてください。判断がつかない箇所は写真を撮っておき、リフォーム業者や建築士に見てもらうと、契約前に見当がつきます。

寸法の目安は国土交通省の指針にある

広さや幅を目で見た印象だけで判断すると、後から車椅子や介助が必要になったときに足りなくなります。国土交通省の高齢者が居住する住宅の設計に係る指針では、日常生活空間内の通路の有効な幅員を780ミリメートル（柱等の箇所にあっては750ミリメートル）以上とする基本レベルと、850ミリメートル（柱等の箇所にあっては800ミリメートル）以上とする推奨レベルが示されています。出入口については、有効な幅員を750ミリメートル（浴室の出入口にあっては600ミリメートル）以上とする水準が示されました。

内見にメジャーを持って行き、廊下とトイレや浴室の入口の幅を実際に測ってみてください。数値が推奨レベルに届いていれば、介助が必要になっても使い続けられる見込みが立ちます。基本レベルすら下回る箇所が多い家は、後で広げる工事の話になりやすいので、その分の費用を頭に入れて値段を見ることになります。

高齢者等配慮対策等級で改修の下地を確かめる

売主から住宅性能評価書が出てくる中古住宅なら、そこに書かれた等級が判断の助けになります。国土交通省の住宅性能表示制度の概要によれば、この制度は平成14年から既存住宅も対象としており、評価項目には高齢者等配慮対策等級（専用部分）と高齢者等配慮対策等級（共用部分）が置かれています。段差や手すり、通路の幅といった配慮の程度が等級で表されるので、図面を読み解かなくても大づかみに分かります。

ただし住宅性能評価は任意の制度なので、中古住宅で評価書が付いている物件はごく限られます。評価書が無い場合は、既存住宅状況調査（インスペクション）を売買契約の前に入れられないか、仲介する不動産会社に聞いてみてください。評価書やインスペクションの結果があると、直せる範囲の見積もりも精度が上がります。

買ってから直しやすい場所

中古住宅の不便のうち、壁や柱に触らずに済む部分は、買ってからでも比較的手軽に直せます。ここでは、後から手を入れやすい3つの場所を見ていきます。

手すりは壁の下地があれば後から付けられる

廊下や階段、トイレに手すりが無くても、それだけで候補から外す必要はありません。手すりは壁の中に下地となる木材（間柱や補強板）が入っていれば、壁を壊さずにねじで留められます。工事は数時間で終わることが多く、介護保険の住宅改修でも最初に挙げられている工事です。

気をつけたいのは、下地の有無が壁の表からは見えない点です。石膏ボードだけの壁にねじを打つと、体重を預けた瞬間に抜けてしまいます。内見のときに壁を軽く叩いて音を確かめる方法もありますが、確実ではないので、下地探しの機器を持つ業者に見てもらうと安心できます。下地が無い場合でも壁を一部開けて補強板を入れれば付けられるため、直せない側に入れなくてかまいません。

床材の張り替えは滑りと小さな段差を一度に減らせる

滑りやすいフローリングや、めくれかけた畳も、後から手を入れやすい部分にあたります。床材の張り替えは既存の床の上から重ねて貼る方法もあり、その場合は解体を伴わないぶん工期も費用も抑えられるでしょう。滑りにくい床材に替えると、水回りでの転倒が減り、部屋どうしのわずかな段差も同時にならせます。

指針では、日常生活空間内の床について段差のない構造（5ミリメートル以下の段差が生じるものを含む）が基本レベルとされました。床の張り替えで消せるのは、この5ミリメートル前後から数センチ程度までの小さな段差です。畳と廊下の間にある10センチ近い段差になると、床組みそのものを組み替える話になるので、内見では段差の高さを指で測っておいてください。

引き戸への交換と便器の取り替えは開口を広げずに済む

開き戸を引き戸に替える工事と、和式便器を洋式に替える工事も、後から手を入れやすい部類です。どちらも既存の開口や配管をそのまま使える場合が多く、壁を動かさずに済みます。引き戸にすると、車椅子や歩行器でも扉の前で体を引かずに通れるようになり、開き戸のときより通行が楽になるでしょう。

ただし引き戸は、戸を引き込む先の壁が必要になります。引き込む側にスイッチや窓、家具があると、そのままでは付けられません。内見では扉の前に立ち、「この戸はどちら側へ引けるか」を目で追ってみてください。引き込む先が確保できていれば、その扉は直せる側と考えて差し支えありません。

内見で仕分けるときの目安を、下の表にまとめました。

買った後では直しにくい場所

いくら予算をかけても、建物や敷地の条件そのものに縛られて動かせない部分があります。ここでは、契約前に必ず確かめておきたい4つの場所を説明します。

廊下と出入口の幅は耐力壁に阻まれる

廊下や部屋の入口が狭い家は、後から広げようとしても壁の性格に阻まれます。家の中の壁には、間仕切っているだけの壁と、地震や風の力を受け止めて建物を支えている耐力壁があり、後者は勝手に抜けません。廊下の両側が耐力壁だった場合、幅を10センチ広げるだけでも、抜いた分を別の場所で補う工事が要ります。

廊下の幅は、その家がどこで建物を支えているかに縛られるので、お金をかけても望みどおりに広がるとは限りません。内見では、指針の780ミリメートルを下回る廊下や、750ミリメートルに届かない出入口が、日常の動線上にいくつあるかを数えてみてください。そうした箇所が寝室からトイレまでの間に並んでいる家は、車椅子を使う想定なら候補から外す判断も現実的です。

水回りの位置移動は配管と床下で費用が膨らむ

浴室やトイレを別の部屋へ移す工事は、中古住宅の改修でもっとも費用が跳ねやすい部分です。排水管は水が自然に流れるよう傾きをつけて通してあり、移した先で同じ傾きを取れないと流れません。傾きを確保するには床を上げるか床下を掘る話になり、そこから床の高さや天井の高さにも波及します。

トイレを寝室のそばに移したいという要望は介護で最も多いものですが、この一点で数百万円に届く見積もりが出ることもあります。内見の段階では、いま水回りがどこにあり、将来使う寝室からどれだけ離れているかを歩いて確かめてください。もともと水回りと寝室が近い家を選べば、この工事自体を避けられます。

一階に寝室を取れるかは間取りで決まる

階段の上り下りがつらくなったとき、一階で生活を完結できるかどうかが在宅を続けられるかの分かれ目になります。指針でも部屋の配置の基本レベルとして、日常生活空間のうち便所が特定寝室（高齢者の利用を想定する寝室）の存する階にあることが挙げられました。推奨レベルになると、玄関と便所、浴室、食事室までが同じ階にあることが求められます。

一階に和室や納戸があれば寝室に変えられますが、一階がLDKと水回りだけの家では、寝る場所を作れません。二階建てで一階に個室が無い間取りは、後から部屋を足すのが難しいと考えてください。内見では「親が二階へ上がれなくなった日に、この一階で暮らせるか」を頭の中で一度暮らしてみると、判断がはっきりします。

玄関の高低差と敷地の傾斜は敷地の条件で決まる

玄関までの階段や、道路から敷地までの傾きも、建物の中の工事では消せません。指針では玄関の出入口の段差について、くつずりと玄関外側の高低差を20ミリメートル以下とし、かつくつずりと玄関土間の高低差を5ミリメートル以下としたものが例外として扱われています。この水準に対し、道路から玄関まで5段の階段がある家は、スロープを付けようにも敷地の奥行きが要ります。

車椅子で使えるスロープにするには、高さの12倍前後の長さを見込むのが一般的で、高さ60センチなら7メートル前後の助走が必要になります。その距離を敷地内に取れなければ、段差昇降機を置くか、玄関以外の掃き出し窓から出入りする形に変えるほかありません。内見では建物だけでなく、道路から玄関までを実際に歩き、傾きと段数を確かめておいてください。

建て方で変わる改修の自由度

同じ「壁を抜きたい」という要望でも、その家がどう建てられているかで答えが変わります。ここでは、中古住宅で出会う3つの建て方と、それぞれの改修の余地を見ていきます。

木造在来工法は壁を抜ける余地が大きい

日本の戸建て中古住宅で最も多いのが、柱と梁で建物を支える木造在来工法です。柱と梁が力を受け持っているため、間仕切っているだけの壁なら比較的抜きやすく、廊下を広げたり部屋をつなげたりする改修に向きます。築年数が古くても、柱や土台が傷んでいなければ手を入れる余地は残っています。

とはいえ、在来工法にも耐力壁は入っており、どこでも抜けるわけではありません。とくに1981年より前の耐震基準で建った家は、壁を抜く前に耐震補強そのものが必要になる場合があります。在来工法の中古住宅を候補にするなら、バリアフリーの見積もりと耐震診断を同じ業者にまとめて頼むと、二度手間を避けられます。

ツーバイフォーは壁そのものが建物を支える

北米から入ったツーバイフォー工法（枠組壁工法）は、柱でなく壁の面で建物を支えます。壁が建物を支える役目を負っているため、間取りを変える自由度は在来工法より小さくなります。廊下を広げる、部屋をつなげるといった要望が、建て方の理由で通らないことも珍しくありません。

一方で、壁で支える建て方は地震や気密の面で強みがあり、家そのものの傷みは少ない傾向にあります。開口を動かす改修は苦手でも、手すりや床材、扉といった直しやすい部分の工事は問題なく通るでしょう。ツーバイフォーの中古住宅なら、間取りをいじらずに済む家を最初から選ぶほうが、結果として費用も収まります。

鉄筋コンクリート造は抜けない壁がある

マンションや一部の戸建てに使われる鉄筋コンクリート造では、コンクリートの壁や柱が建物を支えており、それらは動かせません。壁式で建てられた住戸だと、住戸の中の壁までコンクリートで、間取りの変更がほとんどできない場合があります。図面に「RC」や「壁式」と書かれていたら、間取りを変える前提では考えないほうが無難です。

見分けたいときは、間取り図で壁の厚みを見るか、管理会社に建て方を聞いてみてください。柱と梁で支えるラーメン構造の住戸であれば、住戸内の間仕切りは動かせる余地があります。中古マンションを検討するなら、この一点を内見の前に確かめておくと、候補を絞る手間が減ります。

マンションの専有部分と共用部分

中古マンションでは、自分の持ち物として直せる範囲が管理規約で線引きされています。ここでは、直せる専有部分と、個人では手を出せない共用部分の違いを説明します。

専有部分は管理規約の範囲で直せる

住戸の内側は専有部分にあたり、手すりの取付けや床材の張り替え、扉の交換は基本的に自分の判断で進められます。ただし管理規約で床材の遮音等級が決められていることが多く、階下への音を抑える性能を満たさない床材は使えません。工事の前に管理組合へ届け出て、承認を取る手順を求める規約も一般的です。

中古マンションを買う前には、仲介会社を通じて管理規約と使用細則を取り寄せ、リフォームの決まりを読んでおいてください。規約は物件ごとに違い、水回りの移動を禁じているものもあります。内見で間取りが気に入っても、規約を見るまでは直せる範囲が確定しないと考えておくほうが確実です。

共用部分は個人では直せない

玄関の外側から先は共用部分にあたり、住戸の持ち主であっても勝手には直せません。エントランスの階段、廊下、エレベーターの有無や広さ、駐車場から建物までの通路は、いずれも管理組合の合意がなければ変わらない部分です。玄関ドアも外側の面は共用部分として扱われるのが通例で、勝手な交換はできません。

住宅性能表示制度に高齢者等配慮対策等級（共用部分）が置かれているのも、この部分が個人の工事では動かせないからです。エレベーターの無い5階建ての3階を買ってしまえば、住戸の中をどれだけ直しても、階段を上れなくなった時点で暮らしが成り立ちません。中古マンションは、住戸の中より先に、建物の入口から玄関までを歩いて確かめる物件です。

中古住宅を買った後の介護保険の住宅改修

中古住宅を買ってから直す場合でも、条件を満たせば介護保険の住宅改修を使えます。ここでは、使えるかどうかを分ける前提と、対象になる工事を見ていきます。

現に居住している住宅であることが前提になる

介護保険の住宅改修は、要介護認定などを受けた本人が実際に住んでいる家に対して給付されます。厚生労働省の通知居宅介護住宅改修費及び介護予防住宅改修費の支給についてでは、支給限度額の管理を「現に居住している住宅に係る住宅改修費のみを対象として行う」ことが示されました。買っただけでまだ住んでいない家や、本人が住まない家は、この前提から外れます。

そのため中古住宅を買って親を呼び寄せる場合は、入居して住まいを移してからでないと話が進みません。住民票や被保険者証の住所をどう扱うかは保険者である市町村が確かめる部分なので、購入と入居の順番は事前にケアマネジャーへ相談してください。転居した場合には再度20万円までの支給限度基準額が設定されるため、以前の家で使い切っていても改めて使える余地が残ります。制度の中身は介護保険の住宅改修にまとめてあるので、条件を細かく確かめたい方はそちらもあわせて読んでください。

対象になる工事は五種類と付帯工事に限られる

介護保険で給付されるのは、どんな工事でもよいわけではありません。厚生労働省の介護保険における住宅改修では、対象となる住宅改修の種類として、手すりの取付け、段差の解消、滑りの防止及び移動の円滑化等のための床又は通路面の材料の変更、引き戸等への扉の取替え、洋式便器等への便器の取替え、これらに付帯して必要となる住宅改修の6つが挙げられています。支給限度基準額は生涯20万円で、給付は原則9割（上限18万円）、所得に応じて8割（上限16万円）や7割（上限14万円）となる仕組みです。

この五種類は、中古住宅で「直しやすい」とされる工事とほぼ重なります。廊下を広げる、浴室を移すといった大きな工事は対象に入らないため、そこは自費か自治体の補助を探すことになるでしょう。中古住宅の予算を組むときは、直しやすい部分に20万円の枠が効き、直しにくい部分には効かないという前提で見積もると、資金計画がぶれません。

工事を始める前に申請する

住宅改修でつまずきやすいのが、申請の順番です。厚生労働省の資料では、住宅改修を行う際は必要な書類（住宅改修が必要な理由書等）を添えて事前に市町村へ申請書を提出し、工事完成後に領収書等を提出することで保険給付されると示されています。やむを得ない事情がある場合には工事完成後の申請も認められますが、それは例外の扱いです。

中古住宅の場合、引き渡し直後にリフォームをまとめて済ませたくなりますが、事前申請を飛ばした部分は給付を受けられないおそれがあります。買った家の所有者が本人でない（たとえば子が買って親が住む）場合には、住宅の所有者の承諾書が要る点にも注意してください。リフォームの日程を決める前にケアマネジャーへ声をかけ、申請と工事の順番をそろえてから業者と契約すると、給付を取りこぼさずに済みます。

まとめ

中古住宅をバリアフリーの目で選ぶときは、目の前の不便を「直せる側」と「直せない側」に振り分けながら家を見ます。手すりの取付けや床材の張り替え、引き戸への交換、便器の取り替えは後からでも手を入れやすく、介護保険の住宅改修で対象になる工事ともほぼ重なります。反対に、廊下と出入口の幅、水回りの位置移動、一階に寝室を取れるか、玄関の高低差と敷地の傾斜は、買った後では動かしにくい部分です。

内見にはメジャーを持ち、通路780ミリメートル、出入口750ミリメートルという指針の目安に届いているかを測ってみてください。建て方によっても壁を抜ける余地は変わり、木造在来工法なら余地が大きく、ツーバイフォーや鉄筋コンクリート造では間取りを動かしにくくなります。中古マンションでは共用部分を個人で直せないので、住戸の中より先に建物の入口から玄関までを歩いて確かめておきましょう。中古を買って直すか、新築か、いまの家を直すかで迷っている段階なら、老後の住まいの選び方で判断の軸を見比べてから物件を探し始めると、遠回りを避けられます。住宅そのものの考え方から押さえたい方は、バリアフリー住宅とはもあわせて役立ててください。